听了吴光良的话，李东生愣了一下，脸色不自然地看向刘梦玲她们，心里想：这小子不是在玩我吧？

这种行业内几乎人人皆知的事情，怎么感觉他一点都不清楚似的。

可是，如果他不清楚建筑行业这里面的弯弯道道，民生公司就敢把这么大的一笔资产交给他来打理，是嫌钱多？还是嫌钱太多呢？

刘梦玲看了看李东生，了一口茶，对吴光良说：“吴经理，你才回国，可能对国内的一些资金运作方式不是很了解。

就比如炒房这件事吧，实际上炒房的操作模式就决定了房价不能下跌。”

“哦！我还真不知道这房是怎么‘炒’的呢，说来听听。”

刘梦玲为难的看了看李东生，侧身对着吴光良小声地说：“炒房是一种比喻，它的实质是用较少的资金抬高房价，然后从中获利。”

看着吴光良眼中迷惘的眼神，刘梦玲知道他可能确实不清楚炒房客的操作手法。

只好又给他解释道：“炒房这个行为，一般发生在一个关系较为密切的群体之间，所以这样的群体就被称之为‘炒房团’。

他们的基本手法是这样的，假如你我都分别有一套房子，价值二十万。

我们就可以在这上面做文章，你把你的房子卖给我，我把我的房子卖给你。

只不过，在这个买卖的过程中，这两套房子的价值就变成了三十万，或者是四十万。

但这两套房子在买卖过程之中，我们都不是全款，而是按揭。

根据不同时期的贷款政策，我们甚至可以只需要付出八万的首付，以及这两套房子的所有权，就可以获得银行三十多万的贷款。

如果大家都是一个圈子的熟人，甚至连这八万的首付都可以不用给，因为可以互相抵账。

我的房子卖给你，你的房子卖给我，就像炒菜一样翻了个面。

也就是说，经过这样一‘炒’，一套本来只值二十万的房子，却拿到了三十多万的现金，比卖房划算多了，而且没有任何风险。”

“银行会这么傻，用三十多万现金去换一套只值二十万的房子？”

“那你以为那七百多亿的违规授信是怎么来的？

如果没有一些关系，普通百姓怎么可能做到这样的事情。

而且，他们在把房价哄抬起来的时候，一些不明真相的群众也会加入到抢购的风潮之中，最终成为接盘侠。

这种炒房的行为只要能够一直延续下去，炒房团们就可以不停的获取暴利。

本来炒房团们的资金总量是有限的，如果仅凭他们自己的资金，对整个金融行业和房地产业的影响是不大的。

但是，由于炒房利润巨大，所以炒房团们想出了一种获得大量资金的办法融资。

他们成立了一些小额贷款公司，用比银行高很多的利息从普通百姓手中获得资金。

为了规避相关部门的监管，他们把这个行为叫做理财。

提高百姓的财务性收入，这可是中央鼓励的事情，你地方上的相关部门可不能够扯后腿。

他们用高额的利息，把大量的普通百姓，绑架到他们的战车之上。

一旦成了气候，在他们的资金链没有断裂之前，所有参与理财的百姓，都将成为他们免费的帮手，让监管部门束手无策。

几年之前大规模爆发的理财公司资金链断裂跑路的事情不时的见诸报端，也让这个行业的监管逐渐规范起来。

自从加强了监管之后，炒房团们的资金来源受到了很大的限制，所以现在很难见到以前动辄一栋楼一栋楼买下来的情况了。

可是，开发商们却从炒房团的行为中受到了启发，甚至一些开发商就是以前的炒房团转变过来的，只不过换了一种更加容易获得房源的身份而已。

他们直接利用手中掌握的房源，与银行部门的关系人里应外合，用抵押贷款的方式，直接把修好的房屋高价抵押给了银行。

这样的行为就造成，明明一个楼盘开盘并没有售出多少套房屋，却被告知已经没有房源的事情了。

如果可能的话，开发商们甚至愿意把所有的房源都卖给银行，因为那样回款速度更快。

可是，银行部门也是有监管的，一个楼盘房屋的价格，并不是由开发商来决定的，而是由市场。

所以，开发商必须拿出一部分房源，用一个他们认为合理的价格卖出去，就能够证明他们的房屋确实值这个价格。

这样一来，银行的关系人也不会担多大的责任，因为在办理这笔抵押贷款的时候，这个楼盘的房屋确实是值这个价值的。

但是，炒房盈利是建立在房价不断上涨这个基础上的，这完全就是一个击鼓传花的游戏，就是不知道会砸在谁的手上而已。

一旦抵押物的价值下降，不能再保证贷款资金安全的时候，相关的监管机制就会启动，要求银行降低资金的风险，这就是去杠杆。

而房地产业的去杠杆，最主要的方法有两种。

一种是让开发商归还贷款，以降低贷款规模。

第二种就是让开发商增加抵押物的价值，使得抵押物与贷款金额相匹配。

如果不是因为一些问题的暴露，可能这样的监管还会来的更晚一些。

可是，连续几个银行相继出现严重的债务和违规授信的问题，预示着击鼓传花的游戏已经进入了尾声，让相关部门不得不被迫启动强制去杠杆这一措施。

在这样的情况下，所有过去加杠杆过高的行业，几乎都会同时受到来自监管部门的严厉监管，房地产业更是首当其冲。”

“既然以前加的杠杆过高，开发商就还掉一部分贷款，把贷款规模降下来不就行了吗？”

刘梦玲笑了笑，说：“吴经理，假如你就是这个开发商，你的贷款规模是一个亿，而你的资产总价值只有九千万。

银行业需要去杠杆，要求你追加价值一千万的抵押品，或者是还掉一千万的贷款。

可是你的手中现在只有一千万的流动资金，而且还欠着大大小小包工头的工程款，以及民工的工资，你该怎么办？”